房地分离是一种比较特殊的现象，具体是指，在农村拥有宅基地的朋友，基于各种原因将自家建在宅基地上的房屋卖给他人使用，但是宅基地的使用权证并未变更，这种情况下就可能会发生房地分离的现象。那么，这种情况下遇到征收，还能获得补偿吗？

案件详情

2002年，刘先生将宅基地住房售予同村不同集体组织徐先生，双方签约。2023年，该地被征，徐先生与征收方签《安置协议》获补偿，刘先生得知后，刘先生对此并不知情，也没有签订任何补偿安置协议，亦未获得任何补偿。

刘先生认为只是出售了宅基地上的房屋，自己仍是宅基地使用权人，理应得到补偿。那么，农村宅基地上的房屋卖了，遇征收还能获得补偿吗？

律师解读

农村宅基地是本村集体以户为单位分配给农村建房居住使用的，自然是只能分配给本村集体组织的成员，所以农村房屋买卖时，其买卖的对象只能是同属于同一村集体组织的成员，不能是外村人和非农户口的人。

假如农民朋友将自家宅基地上的住房卖给了城镇居民，并签订了房屋买卖协议，现在宅基地在征地范围内，获得的征地补偿利益该如何分配呢？买房人是否也有权获得补偿利益呢？

首先，我们要明确的是，在审判实践中这种房屋买卖合同一般会被法院确认无效。但是法院也会考虑到房屋的实际居住使用情况，来维持现有的法律关系。

所以买房人作为房屋的实际使用人并不一定就要将房屋返还给卖房人，也就是说，卖房人仍是宅基地使用权人，而地上房屋却归买房人所有。因此，当这样的房屋涉及征收时，就会出现并不符合“房地一体”的原则，对于征收单位来说，需要确定补偿的主体和补偿利益如何分配。

此时，宅基地使用权人想要争取补偿利益，就需要确认自己为被征收人。在房地分离的情况下，宅基地使用权人可以通过就买卖合同的效力提起民事诉讼，由此确认自己被征收人的身份。

如果宅基地上有房屋是由现在的居住人来建造、修缮或维持的，那么该房屋所获得的补偿利益应当归房屋的实际所有人，而土地的补偿利益本就是基于宅基地使用权所得的，所以土地的补偿利益应由宅基地使用权人获得。就补偿总额而言，大致遵循7:3的分配比例，即现居住人获得补偿的7成，原宅基地使用权人则可分得3成。

最后，京云提示您，农村房屋买卖风险太大，最好不要轻易出售，租出去也许是一个更好的选择。