购买并居住多年的房子为何因他人之罪被强制执行?没有购房合同、未进行产权变更登记的情况下，如何仅凭一张房款结清收据能够成功申请执行异议，避免自己的房屋被执行?北京京云律师事务所分所英云律所专职律师将通过具体案例为您讲解。

案件详情

金先生是一名退休的老教师，年轻时在某高中任教，并以员工价在学校董事长田某手中购买了一套房产，并一直居住至今。但田某当时称，该房屋没有房权证，房屋无法过户，金先生出于对田某的信任，便只让其出具了一份房屋款结清收据。

数年后，田某因非法吸收公众存款罪被逮捕，金先生才知道自己所住房屋有房权证，但已经被田某过户到王某名下。

原来，田某在明知已将按着房屋卖给金先生的情况下，仍将包括案涉房屋在内的名下13套房屋抵押给了王某，并向其贷款3000000元，后因田某无法还款，王某便提起诉讼，并申请强制执行。

执行裁定将包括金先生所购房屋在内的13套房产向王某以物抵债金额共计3262702元，并责令金先生自行搬迁室内所有物品，腾出房产，并向法院交付房屋钥匙。在整个执行过程中，金先生多次以案外人身份向法院提出执行异议，均被拒绝。

执行期限在即，金先生无计可施，找到了京云律师事务所分所英云律所的专业律师为其代理，英云律师在了解过案情后，迅速组织团队展开讨论，并找准突破点，迅速准备好所需材料，将王某诉至法院，请求人民法院依法判令对金先生现居房屋不予执行；本案诉讼费由王某承担。

庭审

庭审中，王某辩称，金先生称购买田某名下案涉房屋，但并未签订任何关于案涉房屋的买卖合同，亦未办理房屋产权过户登记手续，故金先生并未取得该房产的所有权，因此，其并非该房产的实际所有人。并且，金先生手中的房款结清收据仅能证明其与田某之间是普通的债权债务关系，并未产生物权变动的效力，该收据不应作为其提起执行异议申请和诉讼的事实依据。故请求法院依法予以驳回金先生的诉讼请求。

面对王某的抗辩，英云律师不卑不亢：

本案的争议焦点有二，一、金先生是否在该执行标的执行程序终结前提出了执行异议;二、金先生是否享有足以排除强制执行的民事权益，即是否有权申请执行异议。

针对第一个争议焦点，按照相关规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。按照执行标的受让人不同，执行程序终结区分两种情况。一是执行标的由当事人以外的第三人受让的，案外人应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;二是执行标的由申请执行人受让的，应当在执行程序终结之前提出。

本案执行过程中，案涉房屋的受让人为申请执行人王某，属于规定中执行标的由当事人受让的情形，应当在执行程序终结之前提出执行异议之诉。法院作出的迁出公告，说明案涉执行程序并未终结，金先生提出执行异议之诉并未超过法律规定的期限，故金先生具备诉讼主体资格。

针对第二个争议焦点，法律规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

本案中，金先生十几年前以教职工身份，在时任学校董事长的田某手中购买了案涉房产，并一直居住至今，双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但收款收据证明金先生已经交清了全款，买卖房屋的事实成立。未进行过户登记手续是田某刻意隐瞒导致，并非金先生自身原因。并且，在田某将房屋抵押，法院查封该房产之前，金先生已实际占有该房屋，金先生在整个过程中并无过错，因此，金先生有权申请执行异议，有权提起排除强制执行案涉房屋之诉。

综上，法院应当对金先生排除强制执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。

王某在英云律师的专业抨击下哑口无言，最终，法院认同了英云律师的专业意见，判决：停止对案涉房屋的执行。

胜诉判决