为了加快城市建设、推动城市发展，各级城市都在开展旧区改造、修建公路、建设各种园区等工作，涉及到政府的项目，就意味着要进行征拆工作，而在征拆工作的动员过程中，最重要也是被征拆人最关心的是补偿安置问题，存在较多争议的是将住宅用于商业用途的房屋应如何进行安置，贾女士就遇到了这样的问题，我们一起来了解一下。

案情回顾

内蒙古自治区包头市开展了旧城区改造项目，由当地区政府负责本次的征收工作。贾女士名下的房屋便在其征收范围内，房屋的设计用途为住宅，但由于该房屋沿街，不适合居住，早年贾女士便在该房屋内经营餐馆生意，故贾女士认为该房屋为营业性用房。由于区政府未按照营业性用房给予补偿，致使双方未能在签约期限内达成补偿协议，双方经过最终协商，通过摇号、抽签等方式，选择了一家房地产评估事务所对贾女士的房屋进行了评估。

没成想，评估结果的价格比补偿协议的标准还要低，贾女士心怀疑虑，认为评估机构不专业，仍旧不肯签订补偿安置协议。贾女士想知道自己的房屋是否属于住改商房屋，以及能否获得相应的补偿。

京云律师说法

当前住改商房屋拆迁并不完全统一，有的以房屋权属登记为准，有的以房屋的实际用途为准，有的以房屋权属登记兼实际用途为准。将住改商的房屋一刀切，直接认定为住宅房屋计算补偿是不合理的。

在上述案件中，贾女士是具有营业执照的，根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的明确规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”因此，贾女士是应当据其餐馆的营业情况获得一定补偿。

对于住改商性质房屋的补偿主要有以下几种模式：

一、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

拆迁办法中规定，"拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

二、规定住改商可以享受商业用房补偿政策

在拆迁公告公布前近两年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。另一种说法是按照房屋的实际用途补偿。

三、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改商房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

四、一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿

规定对住改商房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改商的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改商。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。

五、采用混合标准

(一)临街底层住改商房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。

(二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。

提醒大家，上述方法只是针对多数地方的住改商拆迁的补偿方法，由于各个地方的政策规定不同，在实际的操作过程应当视具体情况而定。如果面临这方面的问题，最好的方法应当是寻求专业律师的帮助，经过咨询后再决定自己该如何做。