“刚离婚就后悔!前夫偷偷抵押房产，我竟拿不到房子?”

最近一位粉丝哭诉，离婚时明明协议房子归自己，却因过户流程出错差点血本无归!

90%的人不知道：离婚房产过户有致命时间限制!

今天，京云家事房产律师为您深度解析协议/诉讼离婚过户全流程!

一、协议离婚过户：

▶关键动作：必须30日内完成析产公证！

根据《民法典》第209条规定，不动产物权变更未经登记不发生效力。即使离婚协议约定了房产归属，未及时过户仍可能被对方二次抵押!

1. 文件清单（缺一不可）

身份证原件+复印件(新旧身份证需一致)

离婚证+民政局备案的离婚协议书(注意!手写补充条款无效)

房产证/不动产证(重点核查附记页抵押信息)

2. 公证避雷指南

杭州王女士因未做析产公证，前夫持房产证办理经营贷致房屋被查封!

需办理《离婚财产分割协议公证》(公证费按房产价值0.2%收取)

公证处必须核查：房产是否涉及第三人权益(如：父母出资、子女居住权)

3. 免征契税实操技巧

依据《契税法》第六条规定，持公证书+离婚协议可直接申请免税，但需注意：

若房屋取得时间在婚后，需额外提交结婚证;

限购城市需先确认购房资格(上海/北京等城市要求离婚满3年)

▶ 致命误区：

“房贷没还清不能过户？”

当然不是!

解决方案：

① 提前还贷→持结清证明过户

② 与银行签订《抵押变更协议》（需支付千分之五手续费）

二、诉讼离婚过户：法院判决≠安全到手

▶ 武汉张先生手握胜诉判决，却因超期申请执行致房产被转移!

1. 强制过户全流程

准备材料：生效判决书+生效证明(法院开具)

关键动作：判决生效后2年内申请强制执行!

特别程序：无需对方配合，法院直接发《协助执行通知书》至不动产中心

2. 调解书隐藏风险

调解书约定“男方配合过户”，但未明确期限，拖到房价暴跌!

律师建议：调解书必须写明“自本调解书生效之日起15日内办理过户”

3. 突发状况应对方案

房产被查封?→ 持判决书提执行异议

对方设置居住权?→ 立即申请撤销登记

三、90%人踩坑的3大陷阱（附解决方案）

陷阱1：离婚协议约定给孩子？当心无法过户！

法律真相：根据最高法判例，子女不是离婚协议当事人，无权直接要求过户!

正确操作：先过户至夫妻一方，再签署附条件赠与协议

陷阱2：婚内房产加名未登记，离婚后追悔莫及！

补救措施：立即补签《婚内财产约定》并进行公证

陷阱3：农村自建房无证？律师教你3步确权！

① 村委会开具产权证明

② 申请不动产测绘

③ 提起分家析产诉讼

结语：

离婚房产纠纷律师私藏建议：

① 立即调取对方征信报告，核查隐藏债务

② 收到判决书当天申请查封房产

③ 关注"居住权"登记情况