在二手房交易中，有的售房人因工作繁忙，为尽快售出房屋，会与中介签订“独家代理协议”，约定由该中介作为唯一代理尽快促成房屋出售，售房人则保证不“跳单”与他人成交该物业。不过，“独家代理协议”虽省心省力，却也伴随着一定风险。本案中，卖房人签下《独家代理合同》，委托中介公司独家出售房屋，事后却又违背合约“跳单”出售，被中介一纸诉状告上法庭。

基本案情

小李此前居住在广州市从化区的一套商品房中，该房权属人系小李的父亲老李。后小李为资金周转决定出售该房，其于2022年4月联系了某中介公司，并与其签订《独家代理合同》，约定独家委托中介公司出售该房屋，委托期限六个月，从2022年4月起至2022年10月止，委托售价100万元，中介服务费1万元。双方还约定，若小李在委托期限内跳开该中介私自与他人交易，则需向中介公司支付约定售价3%的违约金、中介费及滞纳金。如小李拒绝支付上述费用导致诉讼的，则其应双倍支付违约金、中介费、滞纳金等。另外，该合同还备注，小李保证已经获得其父亲老李的全权授权，并保证老李会严格遵守并配合合同履行。签订合同当日，小李出具《业主（或代理人）放盘委托书》。

《独家代理合同》签订后，中介公司按合同约定取得了案涉房屋的《不动产权证书》复印件等房产资料以及老李身份证和银行卡复印件等，并依约放盘出售该房屋。其后不久，小李突然表示不再出售案涉房屋，并向中介收回房屋钥匙。

后中介公司得知，小李此前已与其他中介公司进行接洽，并在7月底将上述房产转移登记至案外人名下。中介公司认为，小李的前述行为均发生在此前双方约定的独家委托期限内，小李跳开本公司私自与他人交易，违反了此前双方签订的《独家代理合同》，依约应向其支付违约金及中介费。

小李拒绝付款，后双方协商无果，中介公司遂向法院提起诉讼，要求小李按照《独家代理合同》的约定，支付双倍的违约金及中介费共计8万元。

裁判结果

广州市从化区人民法院一审判决：小李于判决生效之日起十日内向中介公司支付3万元。

小李不服，提起上诉。

广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

本案中，中介公司已根据《独家代理合同》的约定取得案涉房屋的《不动产权证书》复印件等房产资料、老李身份证和银行卡复印件等个人资料，该履约行为可视为案涉房屋产权人老李对《独家代理合同》的追认。《独家代理合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效事由，应为合法、有效，双方当事人均应依约全面履行各自义务。现小李在独家代理合同履行期间将案涉房屋出售给他人，该行为违反了合同约定，小李应承担违约责任。虽然小李违约，但合同约定的违约金8万元明显过高，有违公平原则。考虑到中介公司所提供的中介服务内容和质量，结合其实际损失及合同履行可获得的利益，法院酌情判决小李向中介公司支付3万元。

法官提醒，诚实信用是立身之本，是中华民族自古以来的道德信条和伦理标准。“独家代理”风险大，卖房人在订立合同前应充分考虑，全面评估签订合同可能引发的法律后果。签订独家代理合同后，应遵循诚实信用原则，依约履行合同义务，如任性毁约，可能要承担相应的违约责任。而作为中介公司，在接受当事人委托时，理应严格遵守法律和行政法规的规定，全面审查委托信息，忠实履行合同义务，为委托人提供合法合规的中介服务，不得借独家代理牟取额外不当利益。