在商品房市场中，开发商未取得预售许可证便进行售卖的行为屡见不鲜，由此引发的纠纷也日益增多。这类纠纷不仅损害了购房者的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。本文将从法律角度出发，结合最新法律法规，对开发商未取得许可证售卖商品房的纠纷进行深入解析，旨在为购房者提供法律指引，促进房地产市场的健康发展。

一、开发商未取得许可证售卖商品房的法律定性

根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。这一规定明确了开发商预售商品房的法定条件，即必须取得预售许可证。

然而，在实际操作中，部分开发商为了加快资金回笼，往往在未取得预售许可证的情况下便擅自进行售卖。这种行为不仅违反了法律法规的强制性规定，也损害了购房者的合法权益。从法律角度来看，开发商未取得许可证售卖商品房的行为属于违法行为，应当承担相应的法律责任。

二、开发商未取得许可证售卖商品房的法律责任

对于开发商未取得许可证售卖商品房的行为，法律法规规定了明确的处罚措施。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条的规定，违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

此外，如果购房者与未取得商品房预售许可证的开发商签订了《商品房预售合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同应当认定无效。但是，如果在起诉前开发商取得了商品房预售许可证明，该合同可以认定有效。这一规定体现了法律对购房者权益的保护，同时也对开发商的违法行为进行了制约。

三、购房者如何维护自身权益

面对开发商未取得许可证售卖商品房的行为，购房者应当如何维护自身权益呢?首先，购房者在签订商品房预售合同之前，应当要求开发商出示相关证明，证实其已取得商品房预售许可证。如果开发商无法提供该证明，购房者应当谨慎考虑是否继续签订合同。

其次，如果购房者已经与开发商签订了商品房预售合同，但发现开发商未取得预售许可证，购房者可以通过法律途径维护自身权益。具体来说，购房者可以向当地房地产管理部门投诉，要求对开发商的违法行为进行查处;也可以向法院提起诉讼，要求确认合同无效，并要求开发商返还已支付的购房款及利息，赔偿因此造成的损失。

在诉讼过程中，购房者应当注意收集并保存相关证据，如购房合同、缴款凭证、开发商的宣传资料等。这些证据将有助于购房者证明开发商的违法行为以及自身所遭受的损失。

四、开发商未取得许可证售卖商品房纠纷的解决机制

为了有效解决开发商未取得许可证售卖商品房的纠纷，需要建立完善的解决机制。首先，政府部门应当加强对房地产市场的监管力度，严厉打击开发商的违法行为。对于未取得预售许可证便擅自售卖商品房的开发商，应当依法进行处罚，并公开曝光其违法行为，以儆效尤。

其次，应当建立购房者维权援助机制。政府可以设立专门的购房者维权援助中心，为购房者提供法律咨询、法律援助等服务。同时，也可以鼓励律师事务所在购房者维权方面发挥积极作用，为购房者提供专业的法律服务。

此外，还可以建立纠纷调解机制。对于开发商与购房者之间的纠纷，可以通过调解的方式解决。调解机构可以由政府部门、行业协会、消费者协会等组成，通过协商、调解等方式，促使双方达成和解协议，解决纠纷。

五、结论

开发商未取得许可证售卖商品房的行为不仅违反了法律法规的强制性规定，也损害了购房者的合法权益。为了有效解决这类纠纷，需要政府、购房者以及社会各界共同努力。政府应当加强对房地产市场的监管力度，严厉打击开发商的违法行为;购房者应当增强法律意识，谨慎签订购房合同，并在权益受到侵害时及时通过法律途径维护自身权益;社会各界也应当积极参与到房地产市场的监管中来，共同促进房地产市场的健康发展。只有这样，才能有效遏制开发商未取得许可证售卖商品房的行为，保护购房者的合法权益，维护房地产市场的正常秩序。